Адв. Николай Пеев: Очакваме увеличение на лихвите по кредитите

Пазарът с недвижими имоти се мени постоянно от години. Ако погледнем какво е било положението с цени, търсене/предлагане на жилища преди няколко години и сега, ще забележим видими разлики. Едно обаче е сигурно – цените продължават да растат, а с идването на инфлацията се усеща все повече и повече.

Разговаряме с адвокат Николай Пеев от кантора „Пеев & Партньори” – специалист по вещно и облигационно право, за бъдещия изглед на бранша с недвижими имоти и за какво трябва да следим, ако си търсим нов терен за дом или офис.

Каква е ситуацията към днешна дата с наемите и продажните цени на жилищата в Пловдив? По колко вървят на кв. м.?

Към днешна дата цените продължават да растат, но вече се забелязва забавяне на скоростта, с която това се случва. Въпреки това, увеличение има и предстои да има и през идните месеци, макар и с не толкова интензивни темпове.

Още миналата година цените в идеалния център на гр. Пловдив подминаха 2500 евро/кв. Към днешна дата гонят 2800 евро/кв., а тези в широкия център достигат 1900-2000 евро кв/м. Относно наемите – предвид инфлацията и при тях също се забелязва растеж, но не в тези размери, както е при продажбите.

Ако сравним цените с 2018 година, преди градът да стане Европейска столица на културата?

Увеличението за голяма част от имотите, в сравнение с 2018 г., е с над 55%, като това се отнася най-вече за монолитните тухлени сгради и сградите ново строителство, с хубава локация. Панелните жилища и ЕПК конструкциите изостават с малко в цената, най-вече заради липсата на поддръжка и не толкова атрактивни локации.

Не считам, че номинацията ни за ЕСК изобщо е фактор в поскъпването от последните години. Процесите, които обосновават високите цени, са от съвсем различни, предимно от икономическо и финансово естество.

А как се отрази инфлацията на търсенето и продаването на имоти? Намаля ли интересът от инвеститори и физически лица?

Доскоро масовият българин нямаше много алтернативи къде да инвестира парите си. Опциите бяха или в имоти, или в книжа и облигации, или в определени застрахователни полици. Поради тази причина у нас инвестицията в недвижимо имущество дълго време е било и продължава да бъде един от утвърдените ходове за вложение на натрупан капитал.

С дигитализацията се отвориха вратите към безброй възможности за инвестиции – в криптовалути, стоки, услуги, дружества, благородни метали и други ресурси, което на практика дава неограничени възможности и алтернативи.

Дали е намалял интересът на инвеститори? Никак даже, дори напротив – увеличил се е. Това е и една от причините цените да нарастват. Голямото търсене и дефицитът на хубави имоти за продажба увеличава техните цени.

Всъщност какви са критериите за оценяване на пазарната стойност на едно жилище?

Въпросът е много субективен. Основни фактори са локацията, типът строителство, годината на строителство и квадратурата. При всички случаи, бих препоръчал допитване до правоспособен и независим оценител за допълнително мнение.

Каква комисионна взимат масово брокерите към днешна дата, в сравнение преди година-две?

Поради липсата на каквато и да е законова рамка, която да регулира тези отношения в бранша и ролята на посредниците в него, няма точни и ясни критерии за това. В континенталната част на страната обикновено комисионната варира между 1 и 4,8%. По Черноморието комисионните достигат около 10-12%. Всичко е въпрос на индивидуално договаряне и политика на лицето-посредник.

Много банки се заканват да вдигнат лихвата по кредитите си, а някои вече са предприели и конкретни действия по въпроса. Логично е това да доведе до отлив на взимане на жилищен кредит, съответно и на отлив от пазара с недвижими имоти.

Не бих казал, че „закана“ е точната дума. Това е тенденция в световен мащаб и е един от способите, с които да се намали темпото, с което инфлацията нараства. Увеличението на лихвите е факт в САЩ, в Западна и Централна Европа, предстои и при нас.

Всъщност се очаква първите повишения да се забележат през месец септември, като ориентировъчните стъпки са да са около 0.2% до 0.5%. Доста е вероятно с времето те да достигнат до 4.5% – 5%. Така офертите с фиксирана лихва за 3 или 5 години ще се превърнат в предпочитан продукт от кредитоискателите.

Да, намаляване на броя на кредитите също се очаква, но това няма да е вследствие на слаб интерес, а по-скоро на по-високи критерии, които банките ще имат към кредитоискателите и „поскъпването“ на кредитирането.

Ипотекирането на дом е нещо, като че ли по-стандартно за чужбина. Каква е нагласата на българина към ипотечните кредити?

Покупката на имот с ипотечен кредит е добра възможност за едно лице да придобие актив, който няма възможност да плати изцяло със собствени средства. Ако доходите му са добри, има достатъчно самоучастие и офертата на банката е добра, рискът, доколкото го има, е обоснован. Това мнение се споделя от по-младите хора в пика на платежоспособна възраст 27-47 години.

По-възрастните купувачи са по-предпазливи по отношение на банковото кредитиране и услуги като цяло, без значение дали говорим за ипотечен, или потребителски кредит, освен ако някаква необходимост или спешност не налага тегленето им.

Има ли вече прогнози как ще се развие браншът с недвижимите имоти в близко бъдеще?

Ако говорим за пазара – едно е сигурно – те няма да стават по-евтини. Ако разглеждаме начина, по който самият пазар работи, надявам се в най-скоро време законодателят да постави някаква рамка, която да урежда по-ясно услугите в бранша.

Може би един от най-важните въпроси при търсене или предлагане на жилище е как да се предпазим от измами.

Намерете своя доверен специалист. Искайте препоръки. Не предприемайте действия сами. Един добър посредник – бил той адвокат, кредитен консултант или брокер – ще ви консултира за сделката, ще ви договори условия пред банката или ще ви намери търсения имот. Така ще спестите време и пари.

Снимка на профила: Румен Куртев

За автора

Вашият коментар